Ein Platz an der Sonne

 

Eine Ferienimmobilie in warmen Gefilden, davon träumen viele. Vor einem Kauf sollten zahlreiche Fragen etwa rund um Steuern, Erbe und Finanzierung geklärt werden. Ein Überblick.

Häufig verlieben sich Urlauber während der schönsten Tage im Jahr in einen Ort oder sogar in eine Immobilie. Grundsätzlich wollen beim Erwerb eines Zweitwohnsitzes die gleichen Dinge wie beim Kauf eines Eigenheims bedacht sein: Wie gestaltet sich der Immobilienmarkt, ist und bleibt die Lage des Objekts gut, wie sieht die Infrastruktur aus, wie ist der Zustand des Hauses oder der Wohnung? Zu empfehlen ist, einen Sachverständigen die Immobilie unter die Lupe nehmen zu lassen.

Andere Länder – andere Regeln

Darüber hinaus müssen besonders bei einem Domizil im Ausland die rechtlichen, steuerlichen und finanziellen Bedingungen im jeweiligen Land berücksichtigt werden. Hilfe gibt es bei Experten wie Rechtsanwälten, Notaren oder Steuerberatern, die sich am besten in beiden Steuersystemen auskennen. Es lauern zahlreiche Fallstricke. Zum Beispiel gelten in manchen Ländern Verträge auch ohne notarielle Beurkundung als verbindlich. Weitere Informationen gibt es zum Beispiel bei der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien.

Sinnvoll ist es, mit einem seriösen Makler zusammenzuarbeiten. Den zu finden, kann allerdings eine Kunst sein. Skepsis ist angebracht, wenn dieser keine schriftliche Vereinbarung treffen möchte. Vor dem Kauf einer Auslandsimmobilie sollte der Grundbucheintrag, das Vorliegen einer Baugenehmigung und das Kleingedruckte durch Fachleute geprüft werden. Damit es keine Missverständnisse gibt, kann es ratsam sein, einen Dolmetscher hinzuzuziehen oder einen zweisprachigen Kaufvertrag zu fordern. Damit nach dem Kauf alles seine Richtigkeit hat, sollte man sich nach der Unterzeichnung des Vertrags rasch ins Grundbuch eintragen lassen, sonst könnte der Verkäufer etwa an einen anderen verkaufen oder noch eine Hypothek auf das Objekt aufnehmen.

Ferienimmobilie als Renditeobjekt?

Die Vermietung eines Objekts kann die Finanzierung erleichtern und in seltenen Fällen eine zusätzliche Einkommensquelle bieten. In den meisten Fällen decken die Mieteinnahmen jedoch gerade die Betriebs- und Finanzierungskosten. Die Mieterträge sind nur schwer vorhersehbar, und auch die Wertentwicklung ist unsicher. Entscheidend für letztere ist die Lage. Die Nähe zum Strand oder zu den Bergen, ein gewisses Maß an Infrastruktur auch in der Nebensaison und eine Ausstattung mit Komfort wie Einbauküche und modernes Bad sowie Internetverbindung sind Voraussetzungen für eine gute Vermietbarkeit. Wer mit dem Objekt etwas verdienen möchte, muss die Mietpreise und saisonalen Vermietungspotenziale kennen sowie mit regelmäßigen Instandhaltungskosten rechnen. Bei der Recherche helfen können Gespräche mit Eigentümern vor Ort oder örtlichen, zertifizierten Maklern. Außerdem benötigt man zur Verwaltung und Reinigung Leute vor Ort. Einfacher ist das in einer Ferienanlage. Hier gibt es in der Regel einen Betreiber, der sich um alles kümmert; entsprechend höher sind allerdings die Nebenkosten.

Steuerregeln

Wer die Immobilie nur selbst nutzt oder Familie und Freunde einlädt, hat in Sachen Steuer nicht viel zu bedenken. Wer seine Immobilie im Ausland außerdem vermietet und in Deutschland wohnt, muss in Deutschland die Einkünfte versteuern. Im Zweifel will auch der ausländische Fiskus seinen Teil haben. Zwar wird das häufig durch Doppelbesteuerungsabkommen vermieden, trotzdem sollte man im Vorfeld einen spezialisierten Steuerberater oder Rechtsanwalt konsultieren. Steuerberater können darüber hinaus helfen, das Verhältnis zwischen Selbst- und Fremdnutzung steueroptimal zu gestalten, und ermitteln, ob die Immobilie umsatzsteuerpflichtig vermietet werden muss oder es Sinn macht, das freiwillig zu tun. Abhängig von der Art der Nutzung (reine Kapitalanlage oder Teilzeitvermietung), der Dauer der Vermietung und der Absicht, damit Gewinn zu erzielen, können Darlehenszinsen, Abschreibungen und Nebenkosten als Werbungskosten abgesetzt werden. Wird die Immobilie manchmal selbst genutzt, müssen bestimmte Werbungskosten aufgeteilt werden. Je nach Grad der Selbstnutzung gelten für die Aufteilung verschiedene Regeln – und im Ausland meist wieder andere.

Erbfall

Nach der EU-Erbrechtsverordnung gelten für die Erbfolge zwar grundsätzlich die Regeln des Staates, in dem der Verstorbene seinen letzten gewöhnlichen Aufenthaltsort hatte, allerdings kann es Stress geben, wenn zum Beispiel häufig gependelt wird. Sicherer ist es, wenn im Testament festgelegt wird, welches Recht im Erbfall gelten soll. Erbschaftsteuer muss in der Regel in Deutschland und am Standort der Immobilie gezahlt werden.

Finanzierung

Eine Ferienimmobilie muss man sich leisten können. Die Investition in eine solche als Renditeobjekt ist in der Regel riskanter als die in eine fest vermietete Immobilie, denn die Mieteinnahmen sind meist ebenso wenig vorhersehbar wie die Wertentwicklung. Für eine sichere Finanzierungsgrundlage braucht es möglichst viel Eigenkapital. Verlässliche Ratschläge können zum Beispiel Sparkassen in Deutschland geben. Ob auch eine Bank vor Ort eine gute Lösung bietet, will genau geprüft sein, da die Konditionen schlechter ausfallen können.

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